Покупка квартиры в новостройке: порядок действий и советы

Покупка жилья по ДДУ (договор долевого участия) — это реальная возможность купить современную квартиру дешевле, ведь жилье на этапе строительства обычно стоит меньше, чем готовое. В статье мы рассказываем о покупке квартиры в новостройке поэтапно — от выбора недвижимости до получения налогового вычета.

Как происходит покупка квартиры в строящейся новостройке

Определитесь с квартирой, которую хотите купить. На какие критерии стоит обратить внимание:

• Инфраструктура района;

• Удаленность дома от центра города;

• Инфраструктура жилого комплекса;

• Придомовая территория;

• Этажность дома;

• Этаж квартиры;

• Расположение квартиры на этаже;

• Инсоляция квартиры (освещенность);

• Комнатность и площадь квартиры;

• Высота потолков;

• Вид отделки. Застройщики предлагают разные варианты отделки, поэтому можно сразу просчитать, что будет выгоднее — сделать ремонт самому или заказать уже полностью жилую квартиру.

После выбора и брони квартиры вы сможете перейти к следующему шагу.

Решите, где вы будете брать ипотеку. Выбор банка зависит от процентной ставки, наличия у него программы, по которой хотите кредитоваться. Часто застройщики сотрудничают с банками и предлагают выгодные ипотечные кредиты — спросите об этом у менеджера вашего девелопера.

Оформление ипотеки и заключение договора с застройщиком

Соберите оригиналы документов (паспорт, СНИЛС, справку о доходах) и подайте заявку на ипотеку в банк. После одобрения заявки, оформите ДДУ с застройщиком и с этим пакетом документов обратитесь в офис вашего кредитора. Там нужно подписать кредитный договор на ипотеку.

Далее ДДУ и ипотечный договор нужно передать в Росреестр для их регистрации — очно через МФЦ или в электронном варианте, если такую услугу предоставляет банк или застройщик.

Один из советов как правильно купить квартиру в новостройке — это внимательно провести приемку жилья. После ввода дома в эксплуатацию девелопер оповестит вас, когда нужно прийти, проверить квартиру и подписать акт приема-передачи жилплощади. При приемке проверьте, соответствует ли квартира техническому плану, есть ли дефекты, например, трещины в несущих стенах, щели в полу, плесень и т.д.

Если вы обнаружите какие-то проблемы уже после приемки, то у вас есть гарантия: на конструкцию дома — 5 лет, на инженерные сети — 3 года. В течение срока можно предъявить претензию застройщику, а тот обязан исправить дефекты.

После приемки нужно зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Понадобятся кредитный договор с банком, ДДУ, акт приема-передачи и квитанция об оплате госпошлины в 2 000 руб. Не забудьте взять паспорта всех собственников. Со всем пакетом документов нужно обратиться в МФЦ и подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. После этого квартира полностью станет вашей, но останется в залоге у банка до полного погашения ипотеки.

Если вы работаете официально и платите НДФЛ от своей зарплаты, то имеете право вернуть часть налогов за покупку квартиры. Для этого нужно подать список документов в налоговую. Вам вернут до 650 тыс. рублей — 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 млн рублей. И 13% от выплаченных банку процентов по ипотеке, но не более, чем от 3 млн рублей.

Насколько безопасно покупать жилье по ДДУ сегодня?

Начиная с 2017 года правительство страны усилило безопасность покупки квартир в строящихся домах. В ФЗ-214, который регулирует покупку жилья по ДДУ, были внесены изменения, и приняты дополнительные меры защиты дольщиков. Вот что нужно знать при покупке строящейся квартиры в новостройке в ипотеку:

1. Эскроу-счета. Это специальный счет в банке, на который покупатель или банк кладет деньги за квартиру. Застройщик не сможет их получить, пока не введет дом в эксплуатацию.

2. Регистрация ДДУ в Росреестре. После того как покупатель и застройщик подпишут ДДУ, его нужно зарегистрировать в Росреестре — это гарантирует, что застройщик больше не сможет никому предложить эту квартиру, то есть повторные продажи исключены.

Покупка квартиры в готовой новостройке

Как происходит покупка квартиры в новостройке по ДДУ мы рассказали выше. При покупке готовой новостройки есть другие нюансы:

1. Готовое жилье продается по договору купли-продажи (ДКП). Подписав ДКП, вы сразу получаете право собственности на квартиру — этот момент отличается от ДДУ, где вы получаете сначала право требования, а после оформляете собственность.

2. Квартира в новостройке может продаваться и на вторичном рынке, если ее собственник — не застройщик, а физическое лицо. Такое жилье уже не попадает под льготное ипотечное кредитование. Его можно купить по базовым ставкам, которые значительно выше субсидированных.

3. У вторичного жилья всегда есть история, и иногда она может обернуться проблемами для нового владельца. Например, собственниками могут быть несовершеннолетние, тогда потребуется разрешение органов опеки на продажу. Недвижимость может находиться в обременении, незафиксированном в Росреестре — к примеру, аренда по договору на 11 месяцев.

4. Квартира будет «чистой» в плане собственности, устраивать вас по цене, району и другим параметрам, но в ней может оказаться незаконная перепланировка или неудобный ремонт, который придется переделать «под себя».

Квартира от застройщика не преподносит подобные «сюрпризы». Юридически — это самая безопасная покупка.

Сколько времени занимает покупка квартиры в новостройке?

Если к сделке подготовиться заранее, то она проходит быстро, буквально за 2–3 дня с момента одобрения заявки и до подачи ДДУ в Росреестр. Чтобы не затягивать процесс, стоит заранее собрать первоначальный взнос и весь пакет документов для банка.

После передачи ДДУ в Росреестр до момента получения выписки из ЕГРН может пройти 7–10 дней. Но можно сократить это время, если воспользоваться сервисом регистрации сделки через банк.

Советы при покупке квартиры в новостройке

Даем несколько практических советов о том, какие нюансы нужно знать при покупке квартиры в новостройке и как к этому подготовиться.

Ипотека может стать серьезной нагрузкой на семейный бюджет на долгие годы. Поэтому первое, с чего нужно начать путь до покупки квартиры — это расчет допустимой стоимости жилья и ежемесячного платежа:

1. Комфортный ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40% от вашего заработка. Например, если месячный доход семьи составляет 200 тысяч рублей, посильный платеж в таком случае — 60-80 тысяч рублей.

2. Получившийся платеж нужно умножить на срок ипотеки, прибавить первоначальный взнос и вычесть примерную переплату. Получится стоимость квартиры, которую вы сможете купить без «дыр» в бюджете.

Обязательно учтите, что кроме первоначального взноса, потребуются еще деньги — на страхование квартиры и оформление сделки, на ремонт или мебель с техникой.

Первоначальный взнос — это то, что нужно учесть при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Постарайтесь скопить как можно большую сумму для ПВ — эта мера повысит шансы на одобрение заявки и поможет сэкономить:

1. Банки просят внести первоначальный взнос для проверки вашей платежеспособности. Поэтому чем больше взнос, тем больше шансов, что банк оценит вас как надежного заемщика.

2. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет сумма кредита, а значит, меньше и переплата. Увидеть разницу можно на примере:Процентная ставка — 7,7%;Стоимость квартиры — 10 млн руб.;Срок — 30 лет.  Первоначальный взнос    Сумма кредита    Ежемесячный платеж, руб.  Переплата, руб.15% (1,5 млн руб.)8,5 млн. руб.60 602  руб.13 млн. руб.30% (3 млн. руб.)7 млн. руб.49 907 руб.11 млн. руб.

3. Процентная ставка — 7,7%;

4. Стоимость квартиры — 10 млн руб.;

5. Срок — 30 лет.

Первоначальный взнос     Сумма кредита     Ежемесячный платеж, руб.     Переплата, руб.

15% (1,5 млн руб.)                8,5 млн. руб.          60 602 руб.                              13 млн. руб.

30% (3 млн. руб.)                 7 млн. руб.             49 907 руб.                               11 млн. руб.

При выборе квартиры отталкивайтесь не только от нынешней вашей ситуации, но и от того, что может произойти в будущем. Например, сейчас вы — молодая пара без детей, но в будущем планируете пополнение в семье. Пока вас не интересуют детские сады поблизости, школы, поликлиники. Но потом они вам понадобятся, поэтому сразу подбирайте район с развитой инфраструктурой.

У вас может смениться место работы. Если сейчас вы работаете за городом, то спустя время рабочее место может оказаться в центре. Выбирайте такой район, из которого удобно добираться в любую точку города.

Покупая квартиру, посетите лично место строительства вашего дома. Иногда показатели времени и расстояния на карте отличаются от реальности. Частая ошибка при покупке квартиры в новостройке — выбирать ее «заочно», только по плану от застройщика. Уточните в генплане развития города, где и какие дороги и развязки будут строиться в ближайшие 5-10 лет. Посетите место строительства, посмотрите на трафик и состояние дорог, засеките время и проедьте от будущего дома до работы, школы и других мест, где вы часто бываете.

Спросите у застройщика об акциях, которые он предлагает — это может помочь вам сэкономить или получить приятный бонус. «Страна Девелопмент» предлагает различные акции и бонусы своим покупателям, например, паркинг или ремонт в подарок.

Надежность застройщика — залог правильной покупки квартиры в новостройке. Проверить строительную компанию можно несколькими способами:

1. На сайте ЕФРСБ введите данные застройщика. Если он есть в базе, значит, по нему вводилась процедура банкротства. Это «красный флаг» — покупать квартиру у него нельзя.

2. На сайте НАШ.ДОМ есть сервис для проверки и застройщика, и конкретного жилого дома. На строительство должна быть выдана разрешительная документация, тут можно проверить ее наличие.

3. Поищите в интернете отзывы на застройщика. Это не самая объективная оценка, но если вы встретите много отрицательных отзывов, это повод задуматься.

Про федеральную помощь знают почти все — материнский капитал, программа «Молодая семья» и многое другое. Но в каждом регионе есть свои дополнительные меры поддержки тех, кто хочет купить квартиру.

Например, в Тюмени выдают жилищные сертификаты на сумму 400 тысяч рублей работникам бюджетных сфер со стажем 10 лет и более. Еще в Тюменской области действует региональная программа «Сотрудничество» — по ней жители ХМАО и ЯНАО могут получить субсидию на покупку квартиры в новостройке в Тюмени. Для участия в программе нужно проживать и работать на Крайнем Севере не менее 15 лет, не имея в собственности недвижимости в других регионах страны.

Узнать про региональную помощь можно на сайте администрации вашего города.

Купить квартиру от застройщика — просто!

Если основательно подготовиться, составить план и спланировать бюджет, то процесс покупки квартиры в новостройке пройдет быстро и без проблем. А главное — безопасно!

«Страна Девелопмент» помогает своим клиентам на каждом этапе сделки — всю процедуру вас будут сопровождать менеджеры компании. У нас вы можете купить квартиру в пяти городах — в Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске.